공익사업에 편입되는 토지의 보상은 공시지가기준법으로 감정평가가 이루어진다.
| [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률](약칭: 토지보상법) 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. |
[토지보상법] 제70조에서는 취득하는 토지의 보상에 대해 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상한다고 규정되어 있다.
이 해당 규정에 대해 일반인들이 많은 오해를 하는 경우가 있는데, 바로 공시지가를 기준으로 보상한다는 말을 대상토지의 공시지가로 보상한다고 오해하는 것이다.
하지만 생각해보자. 대상토지의 공시지가로 보상한다면, 도대체 수수료를 지급하면서 감정평가를 하는 이유는 무엇인가? 이미 대상토지의 공시지가는 매년 공시되고 있는데 말이다.
보통 공시지가라고 하면 본인이 소유하고 있는 토지의 개별공시지가만을 생각하는 경우가 대부분이다. 하지만, 공시지가에는 개별공시지가 이외에도 표준지공시지가라는게 존재한다.
대부분의 개인 소유의 토지에는 매년 개별공시지가가 공시되고 있는데, 이 개별공시지가는 바로 표준지공시지가를 기준으로 산정되는 것이다.
감정평가사들이 조사·평가한 표준지공시지가를 기준으로 해당 지자체 담당 공무원들이 개별공시지가를 산정하는 것이다. (‘평가’와 ‘산정’은 엄연히 다른 의미이다.)
[토지보상법]에서 얘기하는 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 공시지가란, [부동산공시법] 제8조에서 보듯 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 말하는 것이다.
| [부동산 가격공시에 관한 법률](약징: 부동산공시법) 제8조(표준지공시지가의 적용) 제1호 각 목의 자가 제2호 각 목의 목적을 위하여 지가를 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 직접 산정하거나 감정평가법인등에 감정평가를 의뢰하여 산정할 수 있다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 제2호 각 목의 목적에 따라 가감(加減) 조정하여 적용할 수 있다. 1. 지가 산정의 주체 가. 국가 또는 지방자치단체 나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체 2. 지가 산정의 목적 가. 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상 나. 국유지ㆍ공유지의 취득 또는 처분 다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지가의 산정 |
그럼, 어쨌든 표준지공시지가도 공시지가이니까 시세보다 낮게 보상해준다는 말이 아니냐는 오해도 있다.
감정평가에서 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 방법을 ‘공시지가기준법’이라는 용어로 사용하고 있다.
| [감정평가에 관한 규칙](이하 ‘감칙’) 제2조(정의) 9. “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. |
감정평가사들이 감정평가를 할 때 꼭 지켜야하는 법령 중 감칙이 있는데, 감칙 제2조에 ‘공시지가기준법’에 대해 규정하고 있다.
상기 규정을 산식으로 나타내보면 다음과 같다.
| 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 × 그 밖의 요인의 보정 ≒ 대상토지의 가액 |
여기에서 특히 ‘그 밖의 요인의 보정’을 주목해봐야 하는데, [감정평가 실무기준]의 규정을 살펴보자.
| [감정평가 실무기준] 5.6.6 그 밖의 요인 보정 ③ 그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역(이하 “인근지역등”이라 한다)의 정상적인 거래사례나 보상사례(이하 이 조에서 “거래사례등”이라 한다)를 참작할 수 있다. 다만, 이 경우에도 그 밖의 요인 보정에 대한 적정성을 검토하여야 한다. |
[감정평가 실무기준]에서는 그 밖의 요인을 보정하는 경우, 거래사례나 보상사례를 참작할 수 있다고 하여 공시가격과 시세의 괴리를 보정할 수 있도록 규정하고 있다.
결국, 공시지가를 기준해서 보상을 한다는 얘기는 시세보다 한참 낮은 개별공시지가나 표준지공시지가로 보상을 한다는 얘기가 아니라, 공시지가기준법을 통해 시세보정이 이루어진 가격으로 보상을 한다는 것이다.
따라서, 공익사업지구에 편입된 토지 소유자들이 받는 토지보상금은 시세가 반영된 금액으로 받게 되는 것이다. 다만, 그 시세라는 게 토지소유자들이 생각하는 금액과 감정평가사들이 생각하는 금액이 다른 경우가 대부분인데, 이런 가격 간 괴리현상은 ‘개발이익 배제’라는 명제때문에 발생하게 된다. 이에 대해서는 다른 글에서 살펴보겠다.